借地権・底地のページ

Ｑ１．借地権の更新が間もなくきます。更新料はいくら位かかりますか

A.大雑把にみて、首都圏では、時価の３～５％程度です。時価は税務署で発表する路線価格の１.２５倍位です。路線価はインターネットで見られます。
　例えば、更地価格（時価）が坪当たり、５０万円（路線価格４０万円）なら４０坪で総額２,０００万円、更新料はその３～５％で、６０万円～１００万円となります。
　借地契約書に更新料の支払いの記載がなければ、支払いの義務はない、という方もいます。しかし、あとから地主との間で発生するいろいろな交渉ごとを考えるなら、できるだけ支払って地主との信頼関係を保っておくことをすすめます。

Ｑ２．借地上の建物が古くなったので、建て替えを検討しています。地主への対応はどのようにしたらよいですか。

A.ふつうに建替えはできます。
ただし、事前に地主さんにどんな建物を建設するかをお知らせし、承諾を貰って下さい。
建物建設の建替え承諾料は、時価の２～５％位です。通常は３％が多いようです。
面積が増えたりしますと、少し高めになる場合もあります。また、木造から鉄骨や鉄筋コンクリートに変更すると、更地価格の１０％位を要求されます。

Ｑ３．借地権を売りたいのですが、どのようにすればよいですか

A.借地権を売るということは、「借地権の付いた建物を売却する」ことです。
この場合、地主の承諾が必要になります。地主の承諾がもらえない場合は、裁判所の許可をもらいます。
　地主が借地権を買い取るなら、比較的簡単です。価格と建物の解体などを決めます。しかし、借地権を地主以外に売る場合は、一般の不動産売買と違い、事前にいろいろと決めておくことが数多くあります。
　まず、借地権を購入する人がいることが前提となります。一般の人は借地権の煩わしさを心配して購入を避ける傾向があります。購入者を探すのも大変ですので、借地権買取業者に買取を打診します。手続き面での面倒はありませんが、当然ながら価格はシビアなものになります。
　また、地主との事前の取り決めを借地人さんが自分で行うことはかなり面倒なことと思います。例えば、地主さんとの取り決めとして、名義変更承諾料・借地期間・建物建替え料などいろいろな条件などを決めておきます。これらは借地権を商品として市場に流通させるために必要なことです。

　結局、借地権売買に実績のある不動産業者に依頼した方が早くて、その上有利な条件で売ることができるでしょう。ただ、業者が動く前に地主さんへのあいさつを済ませておくのがよいでしょう。

Ｑ４．地主から底地を購入してほしいと云われました

Ａ．地主さんから、底地の買取の打診があることは何よりよい話です。
　そもそも地主さんは、貸地でもいつまでも自分の土地と考えていますので、それを手放すことは地主さんにとって、大変な決断なのです。手放す事情は何であれ、借地人さんは事情の許す限り取得すべきです。
　１つの土地を地主と借地人という不自然に二つに分離されているものを、元の状態に戻すのですから、地主と借地人双方にとりいろいろなメリットがあります。
底地を取得して所有権になれば、資産価値、地代の節減、対外的な信用力が増加します。
借地人さんに買取の資金がなくとも、底地取得のための住宅ローンもあります。
　このときに路線価格や底地権割合を強調し、地主から必要以上に安く買い取ることはできるだけ避けましょう。

Ｑ５．地主から底地を購入した場合、更新時に支払った更新料はどうなりますか

Ａ.前回の更新時に支払った更新料の内容にもよります。
すべてが更新料なら、理屈の上では、未経過分の全額は無理ですが、一部の返還は期待できます。特に、地主さんからの要望で底地をした場合、底地の購入代金から一部の金額を減額して貰うことは可能でしょう。
ただし、一般的には、更新時から５年以上経過していると、一般的には返却は難しいでしょう。

Ｑ６．相続で借地権付き建物を取得しましたが、新たに借地契約をする必要がありますか

A．一般的には新たに借地契約を結ぶ必要はないのですが、借地人が変更になったことを地主に知らせた方がよいでしょう。当事者のみならず、関係者にも知って貰うため、作成しておいた方が間違いがありません。
この際、地主から新しい借地人が正当な相続人であることを証明する書類の提出を求められることがありります。手数でも書類を提出し、地主との間で書面を取り交わしておくと安心です。

念のため、付け加えますが、この場合は承諾料はかかりません。

Ｑ７．相続した借地権を共有にしたいが、問題はありませんか

A.相続の際に、遺産分割ができず時間切れで仕方なく共有にすることが多いのですが、借地権付き建物を共有にしますと、時間がたつにつれて一層面倒になります。
だれがその建物に住むのか、建物を建替える場合に費用はだれが支払うのか、その場合に名義はどうするか、地代はだれが払うのか、などなど時間の経過と共に複雑になります。
さらに将来底地を購入したとき土地の名義や地代の支払いはどうなるか。
また地主さんの側でも相続などで名義が換わることもあるので、そうなると一層ややこしくなります。
　借地権は共有を避けて単独で相続する方法を選んで下さい。

Ｑ８．借地権の価格はどのように算出するのですか

A.借地権価格というと、すぐに国税庁から発表されている相続税評価額（路線価格）が代表的に考えられます。また、この数値には借地権の割合が記載されていて便利なため多く利用されます。路線価は国税庁のホームページにある「路線価図」を参照下さい。
しかし、この価格はあくまで相続税を算出するためのもので、必ずしも相場を反映したものではありません。そのままでは取引の物差しには使えません。
また、借地権割合もこの路線価の割合通りというわけにはいきません。
しかし、価格も割合もわからないと、話が先に進みませんので、路線価の数値はあくまでもスタート時おける目途値と考えて使って下さい。
最も注意することは、借地関係は地主と借地人との信頼関係を前提にして成り立っていますので、この数値に固守して、お互いの信頼関係を壊すようなことは厳に慎んで下さい。
　借地権価格の一人歩きはとても危険です。
借地権割合が６割であるなら、少し下げて５～５.５割位と思っておくと地主さんとの話し合いに余裕をもって臨めます。

Ｑ９．毎月支払う地代が近所の方より割高のようなのですが

Ａ．首都圏では、地代は固定資産税の合計の３～５倍位です。
地元の役所で固定資産税評価額を閲覧できますので、固定資産税などを計算できます。地代は、住宅地と商業地でも大きく違います。商業地では、１０倍以上という場合もあります。
更新料もきちんと支払い、地主さんになにも面倒を掛けていないなら、近所の地代と比較することはよいでしょう。しかし、地代の決定には過去のいろいろな経緯も含まれていることもありますので、現在の地代の金額だけを比べるのは適正ではないと思います。
　いずれにしろ地代の値上げに承諾できないからといって、時代を支払わないと借地契約を解除される心配もありますので、供託などの方法で借地権の解除を回避して下さい。

地主さんの悩み

Ｑ１０．借地人から借地権を買い戻したいのですが、よい方法がありますか

A.借地人さんが住んでいる状態で買い取るのは現実的ではありません。立ち退き料なども発生しますし、突然のことで借地人さんも驚いてしまいます。
　更新の時期が近づいているときや、広い貸し地なら借地権と底地との交換などでスムーズに取得するチャンスがあります。　
　長い期間空き家である、貸家になっている、など未使用の場合には、地主さんから打診してみるのはよいことです。相続税を支払うため、物納をする必要があるため、相続人の財産分けなど土地を取得する理由はいろいろです。
　借地人も地主以外に借地権を売却するには、地主との面倒な交渉や諸費用の支払いがありますので、地主への売却は有利な方法なのです。

Ｑ１１．借地人から借地権を買い戻してほしいと打診されました

Ａ．借地人さんもいろいろな事情で借地権を手放す必要がでてきます。
その場合、地主さんの方で、その土地を必要としないなら、第三者に借地権を譲渡承諾していままで通り貸し地にしておくのもよいでしょう。
しかし、その土地を必要とするなら、前向きに買取を検討してみましょう。
買取の条件を決める際には、土地価格と借地権割合がポイントになります。その土地価格は相場でもよいですが、借地権割合は路線価の割合よりも低めで回答したらどうでしょうか。感覚的には、借地権割合が７０％の商業地でも、５５～６０％の割合で検討しましょう。借地権割合が６０％の住宅地なら、相場の半額で提示してみたらいかがでしょうか。
　特に資金を金融機関からの融資で取得する場合は、借入を起こす方に有利に割合を考える傾向がありますので、それを強調しましょう。
　地主さんが、半分半分というと借地人さんが不満に思うでしょうから、不動産業者など第三者の人を間に入れるとよいでしょう。

Ｑ１２．借地人へ底地の買取を打診しましたが、買えませんと。どうしたらよいですか

Ａ．借地人にとっては底地が取得できるのは、またとないチャンスです。
　それが取得できないのは、借地人さんに事情があると考えられます。借地人さんも借地権の売却を考えているかもしれません。
その場合には、思い切って所有権として売り出せば、それぞれ単独で売るよりも好条件で売ることができます。それを借地人さんに提案してみたらどうですか。
　底地や借地を単独で購入する人は、限られた人です。したがって、多くの人に売るに出すには、所有権での売却が地主さんや借地人さんによい結果となります。

Ｑ１３．借地人とうまく付き合いができません。底地を売ることはできますか

A.もちろん底地を売ることはできます。
また、借地人さんに断ることも不要です。
しかし、いくら不仲であっても、借地人さんに一声かけてあげて下さい。
ある日突然に、借地人さんのところに見知らぬ人がきて、私が新しい地主ですといわれても、驚いてしまいます。
　地主さんとしても、相続の際には、貸し地として相続税の軽減に寄与したり、長年にわたり地代もいただいてきたのですから。